体験談 確定申告

取得費の経年劣化分の計算を私の事例を踏まえて解説|自宅マンション売却・自分でする譲渡所得の確定申告(3)

投稿日:2017年5月6日 更新日:

わたしがじたくマンション売却をした年の所得税の確定申告に関する実体験をまとめました。

今回はマンション取得費の経年劣化の計算を私の事例を踏まえて解説します。

 

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土地・建物の取得費(前回の記事の続き)

確定申告 譲渡所得 司法書士報酬の計算

 

土地の取得費

7,136,238円

 

建物の取得費

14,628,162円

 

建物の取得費はそのまま計上できない

建物は14,628,162円がそのまま取得費にはなりません。

経年劣化分を差し引く必要があるからです。

 

鉄筋鉄骨コンクリート造りマンションの経年劣化の考え方

私が住んでいたマンションは鉄筋鉄骨コンクリート造りでした。

鉄筋鉄骨コンクリート造りのマンションは、買ってから70年で買ったときの価値の10%になると考えて計算します。

 

私は5年1か月住んでいました。

 

以上の条件を計算式にするために次のように考えます。

  1. 価値が10%になるとは、90%(0.9)価値がなくなること。
  2. 1年ごとに価値が0.015(1/70年)ずつなくなる。
  3. 5年1か月住んだ=経過年数5年(6か月未満は切り捨て)

 

経年劣化分を計算

14,628,162 × 0.9 × 0.015 × 5 ≒ 987,401

経年劣化分は987,401となります。

 

取得費から経年劣化分を差し引いたものが「建物の取得費」

建物の買った時の取得費

14,628,162

 

経年劣化分

987,401

 

最終的な建物の取得費

14,628,162-987,401=13,640,761

 

土地・建物の取得費

土地の取得費

7,136,238

 

建物の取得費

13,640,761

 

取得費の合計額

7,136,238+13,640,761=20,776,999

 

譲渡費用

仲介手数料

372,600

 

契約書の印紙代

10,000

 

譲渡費用の合計

372,600+10,000=382,600

 

譲渡費用は土地・建物に按分する必要がないですし、経年劣化の計算をする必要もないのでシンプルです。

 

譲渡所得の計算

譲渡所得の計算に必要な数値が出そろいました。

 

譲渡収入

21,132,920

 

取得費

20,776,999

 

譲渡費用

382,600

 

譲渡収入ー(取得費+譲渡費)=譲渡所得

21,132,920-(20,776,999+382,600)=▲26,679

 

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譲渡損失が発生

計算の結果、26,679円の譲渡損失が発生しました。

私の場合、売却本体価格(2,100万円)が購入本体価格(2,080万円)を上回りましたが、取得費・譲渡費用をきちんと計上すれば譲渡損失になることもあります。

自宅マンション売却 確定申告 譲渡所得 申告書

 

譲渡損失が発生したので、居住用財産の3,000万円の特別控除を受ける必要もありませんでした。

特別控除を受けるためには「戸籍の附表」など書類が必要となります。

 

また特別控除を受けると、翌年以降に特例を受けられなくなるものもあります。

 

みなし取得費で計算した場合

領収書を残していない場合は、譲渡収入の5%を取得費とみなして計算します。

 

譲渡収入

21,132,920

 

みなし取得費

1,056,646

 

譲渡所得

21,132,920-1,056,646=20,076,274

 

特別控除なしだったら、とんでもない税金を払うことに…

5年以内の売った場合、譲渡所得に対し約40%の所得税・住民税が課されます。

2000万円 × 40% = 800万

800万円も税金を払わなければいけません。

 

居住用財産の3000万円の特別控除をつかえば・・・

20,076,274ー3000万<0

自宅マンション売却に関する所得税・住民税を払う必要はありません。

 

自宅マンション売却の確定申告まとめ

マンションのような大きな買い物をしたら、領収書や契約書はきっちりとっておきましょう。

いつそのときがやってくるか分かりませんので(;´∀`)

 

どうしても領収書や書類が見当たらない場合は、3000万の特別控除のことを思い出してください。

 

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