ＦＰ１級実技試験　口頭試問の実際のやりとりを再現！土地活用編（３）｜ＦＰ　独学　一発合格体験記

２０１３年６月１６日

金融財政事情研究会

FP１級　実技試験　資産相談業務

 

口頭試問での面接官との実際のやりとりをまとめました。

 

今回は、土地活用編　第３回です。

↓　↓

土地活用編　設例

土地活用編　口頭試問を再現

（注）私の発言は赤下線です。

 

ではプラン１でね、等価交換しないかのということで、

等価交換の条件とかね、メリット・デメリットとか、どうですか

三大都市圏　既成市街地ということを前提としてね。

 

えー、まずメリットとしては、資金負担なく建物を取得できるという点とディベロッパーがおりますので、

そういったディベロッパーが建築確認ですとか、行政庁へ許認可等の手続きを　ですね、行ってくれる点はメリットであります。一方でデメリットとしましては、えー　土地をおそらく共有するかたちになろうかと思いますので、

あのー　Aさんの場合は、今後高齢者住宅に入居することでおっしゃっていますけど、

仮に、将来的に土地を利用転換する場合は、それが非常に困難になる。という点はデメリットであると考えられます。

 

それではね、次のプラン２の方は土地を半分売却して、残りの土地に自分が住もうと考えてますが、この辺はどうですかね？

 

えー、売却する分に譲渡所得課税が発生しますね。

はい、あの取得費・取得日を引き継ぐ形になりますので、売却部分については長期の譲渡所得課税が課される。

 

これ、借地権割合での交換ということですが、何割ですかね？

 

 

では600㎡の切り方なんですけどね、どうした方がよいですかね。

 

そうですね・・・

 

売却する場合は？

 

売却する場合は、　そうですね。これは全て同じ用途地域で特段差はないように思うんですけど。

 

住宅で切ったら特例とかないんですかね？

 

あ、そうですね、居住用資産の譲渡する場合、3000万円の特別控除ですとかあります。

 

プラン1とプラン2がありますが、将来高齢者住宅住みたいということですけれども、どちらがいいですかね。

 

そうですね。私はプラン１がよいかと思います。

 

その理由は？

 

 

それじゃ、最後の質問なんですけれど、あなたのFP業務を遂行するに当たって、専門家との連携が必要になってくるんですけれども、どういう専門家がいますか？

 

え、税理士さんですとか、不動産鑑定士さん、不動産業者さん、あとは弁護士さんなどの連携してその方々の専門領域に注意する必要があります。

 

たとえば、測量したり。

 

その場合は土地家屋調査士さんと連携

 

権利の移転は？

 

権利の移転は司法書士さんですね。

 

あのあなたは税金の勉強されてると思うんですけど、税金の相談したら駄目ですかね。

 

税金の相談、それは、具体的な譲渡所得課税ですとか、相続税の計算、特例、を実際に受けれるか、受けれないかという具体的なことを相談することはできません。

 

タダでも？

 

あ、それもできません。無償でも出来ません。

 

これで以上です。

 

どうもありがとうございました。

 

評価項目ごとの振り返り

関連業法との関係を踏まえたファイナンシャル・プランニング

試験官の誘導もありましたが、比較的しっかり答えられたと思います。

 

顧客ニーズおよび問題点の把握

「顧客から聞いておくべきこと」

「自分で調査すること」

相談業務の経験不足がモロに出たと思います。

助け船を出されて、なんとか答えられました。

 

問題解決策の検討・分析、顧客の立場に立った対応

交換や等価交換事業のメリット・デメリットは、ちゃんと答えられたと思います。

一方で、交換の特例で趣旨と違った回答をしたり、交換差金で自爆したり、また居住用資産の譲渡特例を誘導されなければ答えられなかったりと、減点材料が多かったと思います。