マンション取得費の計算方法は複雑…私の事例で徹底解説｜自宅マンション売却・自分でする譲渡所得の確定申告(２)

私が自宅マンション売却をした年の所得税の確定申告に関する実体験をまとめました。

今回はマンションの取得費の計算方法を私の事例を踏まえて解説します。

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2016年3月に自宅マンションを売却した事例

私は、2016年3月に自宅マンションを売却しました。

 

そのため2017年3月15日までに所得税の確定申告書を提出する必要がありました。

 

2月初めに税務署から「居住用財産を売却された方へ」という葉書が届きました。

なぜ葉書が届くかというと、マンション売却の仲介を依頼した不動産会社が売却者情報を税務署に対し報告するからです。

私の譲渡収入

マンションの本体価格

2,100万円

 

固定資産税等の精算金

合計

2,111万円

 

私のマンション取得費

本体価格

固定資産税等の精算金

仲介手数料

上記３件の合計

 

司法書士関係費用

これに加えて、司法書士関係費用  ２１１，１００円　ありました。

２１１，１００円のうち１２０，１００円を取得費として計算しました。

 

司法書士関係費用を全額「取得費」にすると、税務署の調査が入ったときに否認される可能性が高いと言われています。

否認されると取得費と認められず、延滞税や加算税も含めて追加で所得税を納付しなければなりません。

 

司法書士関係費用は、以下の費用のみ取得費としました。

 

抵当権設定の登録免許税やその報酬は取得費にしませんでした。

抵当権を設定せずとも(ローンを組まなくても)マンションは買えることもあるので、絶対必要な経費ではないからです。

 

具体的な「取得費」の計算方法

固定資産税評価額が分かる書類【固定資産公課証明書】を準備しよう

【固定資産公課証明書】は、マンションを買った時に不動産会社からもらう分厚い書類の中に綴られています。

 

この【固定資産公課証明書】に、マンションを買った時点での固定資産税評価額が土地・建物それぞれ記されています。

 

土地の固定資産税評価額、建物の固定資産税評価額から按分割合を計算します。

 

私のケースの固定資産税評価額と按分割合

固定資産税評価額

建物　680万

土地　330万

(マンションの土地全体の評価額は1億500万ですが、私の持ち分はそのうちの330万です)

 

按分割合

建物　680万/(680万+330万)≒67.28％

土地　330万/(680万+330万)≒32.72%

 

司法書士関係費用は登録免許税の価格で按分割合を決定

司法書士関係費用のうち、登録免許税と所有権移転報酬については、登録免許税の価格で按分しました。

 

登録免許税の内訳と按分割合

土地　3.3万円（48.7%）

建物　3.5万円（51.3%）

 

計算の結果

土地

2,165万×32.72%+12万×48.7%≒714万円

 

建物

2,165万×67.28%+12万×51.3%≒1,463万

 

ただし建物は1,463万円がそのまま取得費にはなりません。

経年劣化分を引かなければならないからです。